Szakértői szemmel

2022.01.21. 20:00

Debreceni ingatlankörkép: aki kivár az eladással, azt utolérheti a piac

Nincs kellő mennyiségű ingatlan, a szűkös keresleti lehetőségek pedig újabb dráguláshoz vezethetnek.

Forrás: illusztráció / Shutterstock

Forras: illusztráció / Shutterstock

Bár a gazdasági növekedés, a külföldi cégek, diákok érkezése miatt folyamatosan emelkedik a Debrecenben élők száma, ezzel egyidejűleg az ingatlanárak is az egeket verik. Kerekes József ingatlanközvetítőt, a Nagyerdei Ingatlaniroda alapítóját kérdeztük a 2022-ben várható tendenciákról városunkban.

 

Befolyásoló tényezők

 

A szakember szerint elsőként a debreceni ingatlanpiac mozgatórugóit kell megvizsgálni. – Alapvetően áremelkedést befolyásoló tényező a bérek növekedése az építkezések kapcsán, az építőanyagok drágulása, a külföldi beszerzés költségeinek emelkedése. Az infláció szintén egy felhajtóerő: a fizetésből élők esetén a vásárlási lehetőségek szűkülnek, azoknak azonban, akiknek van megtakarítása, az infláció elől menekülve fektetnek ingatlanokba.

Előfordul, hogy úgy vesznek lakást, hogy ki sem adják bérbe. Egész egyszerűen az értéke miatt vásárolják. Ez egy ismert befektetési politika, a karbantartás azonban ilyenkor is szükséges, egy álló ingatlan ugyanis enélkül csak veszít az értékéből, mert romlik az állaga.

 

Az ingatlanos szerint az állami támogatások szintén hajtják a piacot, de így is túl kevés ingatlan épül (megjegyzés: cikkünk a tócóvölgyi ingatlanfejlesztésről szóló csütörtöki bejelentés előtt készült – a szerk.). – A zöldhitel, csok stb. remek kiindulási alap, ám építkezési szempontból a város lehetőségei is behatároltak. Az új ingatlanok, a telkek száma limitált. Egyre jobban fogynak el a jó helyszínen lévő telekingatlanok, melyek ára jócskán emelkedik. A fejlesztőnek pedig számolgatnia kell, a beépítési szabályok változása, az alapanyagár növekedés mellett mennyire éri meg építkeznie (csökkent a beépíthetőség ugyanis) – emelte ki, hozzátéve, a városnak remek törekvései vannak ennek megoldására. – Igyekeznek támogatni a fejlesztéseket a lehetőségeikhez mérten, maximálisan figyelembe véve a lakosság és város érdekeit egy szebb, élhetőbb város érdekében.

 

Speciális helyzet

 

Kerekes József hangsúlyozta, előforduló debreceni jelenség ugyanakkor, hogy mivel limitáltak a lehetőségek, magántulajdonban lévő ingatlanok irreális árakkal torzítják a piacot. Mondván, valaki majdcsak megveszi azokat. És bár a fejlesztő nem így gondolkodik (ha van olcsóbb, és jól beépíthető, azt választja), furcsa kettősséget okoz. Sokan kivárnak, és van, hogy utoléri őket a piac. Sőt, akad, aki ilyen esetben még tovább emelget – mondta, hozzátéve, az 

elmúlt negyedév még tovább húzta a piacot felfelé.

– Gyakran a vevők hajlandóak voltak megadni magasabb árat a támogatások miatt, illetve, mert nem volt miből választani, és már költöztek volna. A hirtelen megjelenő keresletet lassan reagálja le a piac. Így, ha stagnálás következik be, arra is sokkal később reagál majd, mert nincs elegendő ingatlan. Ezért is speciális a debreceni helyzet. Rengetegen jönnek a városba, növekszik a lakosság száma, ezáltal relatíve magas áron bérbe adhatók az ingatlanok. Sokan tehát azt mondják, „nekem úgy is jó, ha ki van adva a lakás, és úgy is, ha valaki magasabb áron veszi meg.”

Tőkekoncentráció látható a piacon, egy tulajdonosnak 3-4, de akár 5-15 ingatlanja is lehet egyszerre.

 

Drága, de lehet alternatíva

 

A szakértő a bérlők piacára is kitért. – 2020-ban sokan hazaköltöztek a bizonytalan időszak során. Árcsökkenés indult el, sokan kedvezményes feltételeket alkudtak ki. A bérbeadó pedig félve, hogy nem talál mást, belement az árcsökkentésbe. 2021-re még nem érezte a piac, mi azonban már láttuk, hogy kevés lesz a lakás a visszatérők miatt. Az őszi szezontól megnövekedett a bérleti létszám, lecsökkent a kiadó ingatlanok száma. Persze nincs objektív mérőszám arra, hányan fognak érkezni ebben az évben, és mennyien költöznek majd el.

Egyelőre azt tapasztaljuk, többen jönnek és magasabb lesz a kereslet, így még tovább nőhet a bérleti díj

– foglalta össze.

 

Kerekes József a jövőbeli vásárlásokat tekintve is kifejtette véleményét. – Három éve nem gondoltuk volna, hogy 800 ezer forintos négyzetméterár alatt nem lesz új építésű lakásprojekt frekventált helyen Debrecenben. Valószínűleg meg fognak jelenni alternatív építési technikák, készház-rendszerek is, melyek gyorsabban felépülnek (ezáltal olcsóbbak lesznek). A megoldás az lenne, hogy a kereslet-kínálat közelítsen az egyensúlyi állapot felé, ez azonban jelenleg fizikálisan nem lehetséges. Elértünk egy limitet a legkeresettebb területeken, és nemcsak, hogy nem csökkenhetnek az árak, de még növekedni is fognak. Hogy a helyzet enyhülhet-e?

A saját részre vásárlók számára sokat segíthet, ha például bizonyos külterületeket – melyek jó közlekedési lehetőségekkel bírnak – belterületekké vonnak: hogy erről mikor lesz városvezetési szinten döntés, hogy mikor fognak olyan utakat fejleszteni, amelyeken keresztül gyorsan be lehet majd jutni a munkahelyekre (hiszen ezek mentén, nyugati példára ki lehet építeni lakóparkokat, társasházakat relatíve olcsón), az még kérdéses.

De amennyiben bekövetkezik, a belváros ingatlanárait tekintve mérséklődéshez vezethet a saját részre vásárolandó kertes házas piacon, sőt, akár a társasházi lakás piacát is befolyásolhatja. Egy biztos: az a tendencia már megjelent, hogy egy belvárosi panellakás árából a külvárosban, agglomerációban részben felújított családi házat vásárolnak (kerttel).

 

Péter Szabolcs

 

Hírlevél feliratkozás
Ne maradjon le a haon.hu legfontosabb híreiről! Adja meg a nevét és az e-mail-címét, és mi naponta elküldjük Önnek a legfontosabb híreinket!

Ezek is érdekelhetik

Hírlevél feliratkozás
Ne maradjon le a haon.hu legfontosabb híreiről! Adja meg a nevét és az e-mail-címét, és mi naponta elküldjük Önnek a legfontosabb híreinket!

Rovatunkból ajánljuk

További hírek a témában