Nézzük meg, mit írunk alá, mert csúnya vége lehet

Hajdú-Bihar - A tanév megkezdése előtt jóval többen keresnek maguknak kiadó ingatlant.

Jellemzően bérleti és nem albérleti szerződéseket kötnek az emberek, hiszen általában nem egy bérlő, hanem maga a tulajdonos adja bérbe a lakását, házát. Ezt dr. Fézer Tamás, a Debreceni Egyetem Állam- és Jogtudományi Karának dékánhelyettese mondta el érdeklődésünkre, és részletezte is az ezekkel kapcsolatos tudnivalókat.

Alaposan írni és értelmezni

A legfontosabb, hogy pontosan legyen rögzítve a bérlet időtartama, ugyanis határozott időre szóló szerződést főszabály szerint indokolás nélkül nem lehet felmondani, ami a bérlőket védi. Ha a bérlemény olyan állapotban van, ami már a bérlő egészségét veszélyezteti, fel is mondhatja azt. Az új polgári törvénykönyv lehetővé teszi, hogy olyan esetben is éljen a felmondás jogával a bérlő – akár határozott időtartamra kötött szerződés esetében is –, ha a lakás egészséget veszélyeztető állapotáról már a szerződéskötéskor tudott. Ide sorolhatók a salétromosodás jelei a falon, illetve egyéb egészséget veszélyeztető hiányosságok.

A bérbeadó a rendkívüli felmondás jogával is élhet: ilyen lehet például a kirívóan közösségellenes magatartás, az ingatlan nem rendeltetésszerű használata, rongálása vagy a bérbeadó hozzájárulása nélkül illetéktelen személyek befogadása a lakásba. A felmondás ekkor sem azonnali hatályú, ugyanis póthatáridőt kell adni a káros tevékenység megszüntetésére, adott esetben az elmaradt bérleti díj megfizetésére. Ha ez a határidő is eredménytelenül telik el, a bérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára lehet csak felmondani. A szakember leszögezte, a kirívó szerződésszegő esetek kivételt jelenthetnek e szabály alól, és arra is figyelni kell, pontosan milyen megszüntetési rendelkezéseket kötöttek ki a felek a szerződésben.

Ki fizet és mit?

A szerződés megkötésekor érdemes dokumentálni – akár külön jegyzőkönyvben – az ingatlanhoz tartozó berendezéseket és felszerelési tárgyakat, valamint a közmű óraállásokat is ajánlott feljegyezni. A bérleti díj fizetésekor az a bevett szokás, hogy havonta, előre fizetnek a bérlők. A viták elkerülésére érdemes egy konkrét határidőt megjelölni a szerződésben, például a hónap 10. napját. A szakember elmondta, érdemes a közüzemi díjak megfizetésében is megállapodni, és megvizsgálni, tartalmazza-e azokat a bérleti díj. Az a jellemző, hogy ezeket a bérbeadó fizeti, majd a számlák bemutatását követően a bérlő megtéríti a bérbeadónak. Ritkább esetben a mérőórákat átíratják a bérlőre, ilyenkor értelem szerint, neki kell fizetnie. A külföldi állampolgároknál jellemzően olyan lakbérben állapodnak meg, amely tartalmazza a közüzemi díjakat is.

Fontos tudni, hogy a bérlő kizárólag a bérlemény használatával együtt járó költségeket viseli: például kiég a villanykörte vagy apró burkolati problémák keletkeznek. Minden más költséget, a közterhekkel együtt a bérbeadónak kell állnia, így az adók befizetését sem háríthatja át a bérlőre. Egy csőtörés vagy az elromlott háztartási gép javításának költsége szintén a bérbeadót terheli.

Jó szomszédi (v)iszony

Az óvadék, közismertebb nevén kaució mértéke a felek szabad megállapodására van bízva. A polgári törvénykönyv azonban tartalmaz olyan szabályt, hogy a bíróság mérsékelheti a három hónapi lakbért meghaladó kaució összegét, ami mindig visszajár a bérleti jogviszony megszűnésekor. Kivéve, ha az ingatlanban kár keletkezett vagy a közüzemi díjak rendezését a bérlő elmulasztotta, ezek miatt a bérbeadó visszatarthatja.

Dr. Fézer Tamás azt tanácsolja, a bérlő kérdezzen rá nyugodtan, hogy kik a szomszédok, illetve társasházaknál milyen jellegű előírások vonatkoznak a házirendre. A fiatalabbaknak elsősorban az fontos, hogy mennyire és meddig lehetnek hangosak. A bérbeadó oldaláról ugyanis ez felmondási ok is lehet, mert megszüntetheti a szerződést kirívóan közösségellenes magatartásra hivatkozva.

A jogszabály lehetővé teszi a bérbeadónak, hogy ellenőrizze a rendeltetésszerű használatot, azonban ezt csakis a bérlő szükségtelen zavarása nélkül teheti meg. Minden esetben előre be kell jelentenie, mikor akar a lakásba bemenni. Ha a bérlő nincs otthon, és annak tudomása nélkül bemegy, az birtokháborítás, hiszen a bérlőnek erősebb a használathoz való joga. Az is szükségtelen zavarás, ha ragaszkodik egy olyan időponthoz, amikor a bérlő nem ér rá, mindig érdemes tisztázni a bérbeadóval, kinek van kulcsa az ingatlanhoz.

HBN–VK

Tanúk nélkül érvénytelen

Magyarul nem beszélő, külföldi bérlő esetén csak úgy köthető szerződés, ha közokiratba, vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják (például ügyvédi ellenjegyzéssel). A gyakoribb eset, ha az írásba foglalt szerződést két tanú is aláírja. Utóbbit gyakran kihagyják, az ilyen szerződés pedig érvénytelen lehet – mondta Fézer Tamás. Hozzátette, vagy olyan nyelven kell írni a dokumentumot, amit a külföldi bérlő ért, ha pedig magyar nyelven íródott a megállapodás, az egyik tanúnak azt is tanúsítania kell, hogy a bérbeadó elmagyarázta a bérlőnek a szerződés tartalmát az általa beszélt nyelven.

Szintén inkább a külföldieknél fordul elő, hogy időlegesen kiköltöztetik őket a bérleményből, mert a bérbeadó a rokonait akarja fogadni, de ez szabálytalan. Nehezebb eset, ha a szerződésbe foglalták ezt a lehetőséget, ám ez tisztességtelen kikötés, amire egy jogvitában lehet hivatkozni.