Az ingatlanbérlésnél érdemes minél több részletet szerződésbe foglalni

– A járványhelyzet időszakában gyakran lehet hallani azt, hogy a felek megállapodnak a bérleti díjra vonatkozó bizonyos kedvezményekben, ám ilyen megállapodás hiányában a tulajdonosnak minden joga megvan a szerződés felmondásához – a szerződésben, jogszabályokban foglalt határidők betartásával. A járványveszéllyel nem kell indokolni az esetleges felmondást, hiszen a bérbeadó életében is következhet be olyan változás, ami miatt másként használná vagy hasznosítaná az ingatlanát – mondta a Naplónak dr. Andirkó Balázs István ügyvéd. Arról is beszélt, mit érdemes szerződésbe foglalni a későbbi viták elkerülése érdekében.

Ha nem távozik a lakásbérlő…

Nem egyedi eset, hogy a bérlő valamilyen oknál fogva nem teljesíti pénzbeli kötelezettségeit: ebben az esetben a tulajdonos elküldheti-e tulajdonából a bérlőt? – A bérlőnek nincs túl sok lehetősége: el kell hagynia a bérleményt és át kell azt adnia a bérbeadónak. Ugyanakkor javaslom a bérbeadónak, hogy abban az esetben, ha a bérlő jogcím nélkül a bérleményben marad – vagyis a megadott határidőben, illetve esetleges felszólításra sem költözik ki onnan –, ne önhatalmúlag próbálja megoldani a helyzetet (például azzal, hogy lecseréli a zárat), próbálja elkerülni az esetleges jogellenes magatartásokat. A lakástörvény értelmében bérleti jogviszony megszűnését követően a bérbeadó a jogcím nélküli lakáshasználóval szemben lakáshasználati díjra jogosult, mely összeg meghatározásánál a korábbi bérleti szerződésben foglalt bérleti díj lesz az irányadó. Amennyiben a bérlő ezt nem hajlandó megfizetni, a bérbeadó igényét bírósági úton érvényesítheti. A bérlemény „visszaszerzésére” jogszerű megoldást jelenthet a lakás kiürítése iránti per: ha a bérlő a jogerős ítéletben foglaltak ellenére sem távozik, a végrehajtó szükség esetén a rendőrség közreműködésével fogja végrehajtani a kiürítést (a főszabály szerint november 15. és április 30. között meghatározott téli kilakoltatási moratórium időtartamán kívüli időszakban) – fogalmazott dr. Andirkó Balázs István.

Részletes megállapodás

A szakember felhívta a figyelmet arra, hogy egy részletekre kiterjedő bérleti szerződés vita esetén sok bosszúságtól megkímélheti a feleket, ezért javasolja mindenkinek, kérjen jogi segítséget. – Számtalan olyan házilag megírt vagy internetről letöltött mintával találkoztam már, ami inkább ártott, mint használt, ugyanis túl általános dolgokat tartalmazott, így pedig nem sikerült leképezni a szerződő felek egyedi igényeit. A bérleti jogviszony határozott vagy határozatlan időtartamának meghatározása, valamint a bérleti díj összegének rögzítése mellett érdemes rendelkezni az óvadék (köznapi nevén kaució) átadásának és visszafizetésének szabályairól, melyet a felek leggyakrabban a felmondási szabályok megsértésére, illetve a bérleményben keletkező károk esetére kötnek ki – hangsúlyozta.

– Szükség lehet arra is, hogy a bérlő a saját lakóhelyeként vagy egy vállalkozás székhelyeként jelentse be a bérleményt, melyhez elengedhetetlen a tulajdonos hozzájárulása. Ilyen esetben mindenképp javaslom rögzíteni ezt a hozzájárulást (és ezzel összefüggésben pedig a kijelentkezési és kijelentési kötelezettséget is). Mivel gyakran elválik a bérleti szerződést aláíró, illetve a bérleményt ténylegesen használó személyek köre (például egygyermekes család esetében, ahol az egyik szülő köti bérlőként a szerződést, de valójában a másik szülővel és a gyermekekkel költözik oda), ezért mindenképp kerüljenek rögzítésre a bérleményt a szerződést aláíró bérlőn túlmenően jogszerűen használó személyek is. Tapasztalatom szerint a vitás ügyek – a fizetési kötelezettségeken és határidőkön kívül – a felmondások, illetve a károkozás és kárviselés következtében merülnek fel a felek között, ezért azt tanácsolom, hogy törekedjenek minél részletesebb megállapodásra ezekben a kérdésekben – fűzte hozzá.

Karantén az albérletben?

Van-e joga a tulajdonosnak elküldeni a bérlőt, ha az házi karanténba kényszerül? Dr. Andirkó Balázs István elmondta, a tulajdonos joga a tulajdonát képező ingatlan használata, hasznosítása, illetve az azzal való rendelkezés. – Mivel a koronavírus-járvány miatti esetleges fertőzöttség következtében elrendelt házi karantén, illetve a bérlemény (bérleti szerződésen alapuló) jogszerű használata nem függ össze, ezért a bérleti szerződés a bérbeadó által – a megfelelő szerződéses és jogszabály által meghatározott felmondási szabályok és határidők figyelembevételével – egyoldalúan, indokolás nélkül felmondható, ehhez tehát minden joga megvan – nyomatékosította. – A polgári törvénykönyv lakásbérletre vonatkozó rendes felmondást szabályozó jogszabályhelye azonban kimondja, hogy a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. A házi karantén 10 napos időtartama egy esetleges felmondás esetén is bőven beleférhet a felmondási időbe, ezért elég életszerűtlennek tartom, ha a karantén megszűnését követően a fertőzöttségre alapozott felmondást a bérbeadó hirtelen visszavonná, mondván, hogy a betegségtől eredő félelme megszűnt.

Nagy Emese