Olvasói levél: Volt egy álmom, előalbérleti jog

Debrecen - Álmomban nyertem egy minden szempontból kedvemre való garzonlakást, úgy döntöttem, hogy átköltözök, a régit pedig eladom, vagy hasznosítom. Ismerőseim – hisz’ egy nyertesnek mindig lesznek ismerősei – azt tanácsolták, hogy a régi lakásomat adjam ki albérletbe. Megfogadtam és rögtön bele is vágtam az álomprojektbe, gondoltam, gyorsan megy: meghirdetem a bérleményt, tájékozódok a jogszabályokról, letöltök egy albérleti szerződésmintát, megtalálom a számomra leginkább megbízhatónak tűnő jelentkezőt, megegyezünk, aláírunk, és lehet is költözni…

Rémálom több lépésben

De! Álombeli ismerőseim között volt egy ügyvéd is, aki elmondta: le vagyok maradva. Körülbelül másfél éve ugyanis a lakások bérbeadással történő hasznosítására vadonatúj jogszabályok vonatkoznak.

„A cél kettős, az állam egyrészt úgy gondolja, hogy rendnek kell lennie (ne szerződgessen csak úgy bárki bárkivel), másrészt bizonyos, preferált csoportoknak kedvezményezni akar.

Első lépésként a földhivatal létrehozott két nyilvántartást, a lakásbérlők, illetve a bérelt lakások jegyzékét. Előbbibe azok kerülnek, akik az országban bárhol lakást akarnak bérelni – el kell végezniük egy tanfolyamot, majd kérelmezni saját nyilvántartásba vételüket –, míg az utóbbiba az albérletbe adott lakások (és albérlőik) kerülnek lajstromozásra, ebben tartják nyilván minden jogerőre emelkedett albérleti szerződés adatait.

Második lépésként bevezették az „előalbérleti jog” intézményét. A preferált csoportok tagjai előnyt élveznek, előalbérleti joguk van a rangsorban hátrább sorolt csoportok tagjaival szemben. Öt csoportot alakítottak ki: 1. termelőüzemi alkalmazott 2. templomba járó polgár 3. labdarúgócsapat tagja/alkalmazottja 4. kék szemű polgár 5. oroszul beszélő polgár. Az összes többi albérletet kereső együtt alkotja a 6. csoportot.

Harmadik lépésként megalkották azt az új eljárási rendet, ahogyan például én az álombeli régi lakásomat albérletként hasznosíthatom. Először megtalálom a számomra legszimpatikusabb és minden szempontból megfelelő, de a lakásbérlő-nyilvántartásban már szereplő reménybeli albérlőt, megállapodunk, majd albérleti szerződést kötünk, amelyben sok egyéb mellett azt is rögzítjük, hogy az albérlő a hat csoportból melyikbe tartozik. Az aláírt és tanúzott albérleti szerződést elküldöm a régi lakás fekvése szerint illetékes önkormányzat jegyzőjének, aki azt a hirdetőtáblára kifüggeszti. A kéthetes kifüggesztési idő alatt a kiválasztott/szerződött albérlőt a rangsorban megelőző bármelyik csoport bármelyik tagja élhet előalbérleti jogával (ugyanazon csoporton belül pedig ráígérhet az albérleti díjra), amit írásban kell megtennie a jegyzőnek címezve.

A két hét után a jegyző összesíti az előalbérleti jogosultakat (és ráígérőket), amit elküld a területileg illetékes járási hivatalba. Ahol a szereplők – és nyilván a régi lakás – minden adatát ellenőrzik. Ha valami nem stimmel, úgy a szerződést semmisnek nyilvánítják. Ha az adatok rendben vannak, akkor a Lakásbérleti Hatóság részére előterjesztés készül, amely tartalmazza az előalbérleti jogukkal élők javasolt sorrendjét. Ha nincs előalbérleti jogosult (ráígérő), úgy az előterjesztés az eredeti, kifüggesztett szerződés jóváhagyására tesz javaslatot. A Lakásbérleti Hatóság döntést hoz arról, hogy az álombéli régi lakásomat kinek adhatom albérletbe, a döntés jogerős és végleges, ezzel együtt az albérleti szerződés hatályba lép. Visszalépni, elállni nem lehet, az lesz az albérlő, aki a döntésben szerepel.

A kulcsátadás, költözés előtti utolsó lépésként az előalbérleti jogosult adataival módosított (vagy az eredeti) albérleti szerződést el kell küldeni a földhivatalba, hogy azt bevezessék a bérelt lakások nyilvántartásába.”

Hol itt a bizalom?!

Eddig tartott álombeli ügyvéd ismerősöm rögtönzött jogszabályi ismertetője. Nem sok egy kicsit ennyi nyilvántartást vezetni, kérdeztem. De, sok, válaszolta. Nem hosszú az eljárás átfutási ideje? De, hosszú. Nem önkényes a csoportok összeállítása? De, az. Nem szokatlan, hogy nem választhatom meg szabadon a szerződéses partnert? De, szokatlan.

Álmomban ekkor nagyon felháborodtam: annak kell albérletbe adni a lakást, akit sosem láttam? Olyannak, akivel semmiféle bizalmi kapcsolat kialakulására nem volt esély, mert nem is találkoztunk? Esetleg egy régebbi haragosomnak? Rendesen fizet majd ez az albérlő? Milyen állapotban fogom a lakást visszakapni? De hát ez bizalmi kérdés! Annyira felháborodtam, hogy felébredtem…

Nem véletlen egybeesés

Ha eddig eljutottak az olvasásban, akkor okkal és joggal érezhetnek hasonlóságot a mező- és erdőgazdasági földek hasznosítására bevezetett „előhaszonbérleti jog” intézményével. Ahol a bérbeadó ugyanúgy kényszerhelyzetben van, mint én voltam álmomban a régi lakásommal.

Nem érvényesülhet az alapelv, miszerint bárminek a bérbeadása bizalmi viszonyt feltételez…

- Dombi János, Debrecen -