A koronavírus-járványt az ingatlanpiac is megérzi

A koronavírus-járvány voltaképpen az élet minden területére döbbenetes bizonytalanságot hozott. A válsághelyzet az eddig megszokott, lefektetett szabályokat is felülírta. Ám a nem mindennapi körülmények ellenére is élnünk kell az életet, és megpróbálni átvészelni ezt a kritikus időszakot.

A Napló felkereste dr. Andirkó Balázs ügyvédet, akivel az idei ingatlanátadás körülményeiről, hátulütőiről beszélgettünk: felülírhatja-e a válsághelyzet a szerződésben foglaltakat? Az építtető hivatkozhat-e felmerülő akadályként a koronavírusra?

– Fő szabály szerint egy szerződéses határidőtől a felek kizárólag egyező akaratnyilvánítással térhetnek el. Ez alapulhat közös megegyezésen – járványtól, válsághelyzettől függetlenül –, vagy olyan előre nem látható, külső körülményeken, amelyeket az adott fél nem tud, nem tudott észszerű, tőle az adott helyzetben elvárható intézkedésekkel elkerülni vagy elhárítani, és amelyek a szerződés teljesítését befolyásolhatják. A vis maior okokat a felek akár maguk is meghatározhatják, és kölcsönösen megállapodhatnak abban, hogy mit tekintenek idetartozónak – tájékoztatta a szakember elöljáróban a Naplót.

A hibás teljesítés kockázata

Ingatlanvásárláskor a felek jogait és kötelezettségeit alapvetően a közöttük létrejött szerződés határozza meg, az abban nem szereplő kérdések esetén pedig az ügytípusra vonatkozó hatályos jogszabályok az irányadók – ingatlanügyekben például a polgári törvénykönyv, a társasházakról szóló törvény vagy akár az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény.

„Kifejezetten a járványhelyzet miatt az ingatlanvásárlásra, illetve a kivitelezésre vonatkozó új szabályok nem kerültek bevezetésre, a régiek pedig ennek okán nem változtak”

– fogalmazott dr. Andirkó Balázs, majd válaszolt a következő kérdésünkre: Ha esetleg a tulajdonos – egyéb okok miatt – nem veheti át időben a lakását, kihez fordulhat? – Ez függ attól is, hogy a vevő milyen mértékben fizette meg a vételárat, melyik fél hibájából történik szerződésszegés, illetve milyen szerződéses feltételekben állapodtak meg a felek. Gyakran fordul elő, hogy a vevő több részletben fizeti meg az ingatlan vételárát, és az utolsó vételárrészt a birtokba adáskor adja át az eladó részére, ezzel az ellenszolgáltatás egy részét visszatartja a szerződésszerű teljesítésig. A szerződésszerű teljesítést biztosíthatja továbbá, ha a felek késedelmi kötbért kötnek ki, mely terhelheti az eladót és a vevőt egyaránt: az eladó esetében ez akkor merülhet fel, ha a szerződésben meghatározott időpontig nem adja birtokba az ingatlant, míg a vevő esetében pedig akkor, ha a vételár egészének vagy valamely részének megfizetésével esik késedelembe. Nem ritka azonban az sem, hogy a vevő egy összegben, előre kifizeti a teljes vételárat, így az ő oldalán már nem beszélhetünk hibás teljesítésről – hangsúlyozta.

– Ha a szerződésszegés következtében valamelyik félnek a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt, és az eredeti állapot helyreállítására van lehetőség, úgy elállhat a szerződéstől, azonban ha a szerződéskötés előtt fennállt helyzetet nem lehet az eredeti állapotban visszaállítani, akkor felmondhatja azt. Az ingatlanügyek tipikusan az utóbbi esetbe tartoznak, hiszen egy már épülő vagy felépült ingatlan lebontása nyilvánvalóan nem életszerű. Amennyiben a vevő részére az eladó hibásan teljesített, és ebből eredően őt kár érte, érdemes ügyvédhez fordulni, hogy a kára a lehető legnagyobb mértékben megtérülhessen, mivel a kártérítéssel kapcsolatos ügyekben szilárd jogi megalapozottságra van szükség. A hibás teljesítés elkerülésére mind az eladónak, mind a vevőnek azt tanácsolom: a szerződéskötéskor állapodjanak meg abban, hogy milyen biztosítékokat alkalmaznak annak érdekében, hogy a hibás teljesítés kockázatát a lehető legalacsonyabbra csökkentsék. Tapasztalatom szerint egy ügyvéd által szerkesztett okirat nagyobb biztonságot nyújt a feleknek egy nem várt jogvita esetén – javasolja az ügyvéd.

A szakember úgy véli: a jelen bizonytalan helyzetben a beruházóval szerződő félnek már a szerződéskötést megelőzően számolnia kell azzal, hogy a koronavírus-járvány olyan befolyásoló tényezővé nőtte ki magát, amely miatt a szerződés teljesítésére nyitva álló, az építőiparban általánosan elfogadott határidők esetlegesen meghosszabbodhatnak.

Ellehetetlenülő szerződések

– Ezen túlmenően, a koronavírus-járvány a már teljesítés alatt álló szerződéseket ellehetetlenítheti: a polgári törvénykönyv rögzíti, hogy ha a teljesítés azért vált lehetetlenné, mert a teljesítés mindkét fél ellenőrzési körén kívül álló okból hiúsul meg, akkor a lehetetlenülésért egyik fél sem lesz felelős. Önmagában tehát a koronavírus nem feltétlenül képez akadályt: egy felek között hatályban lévő szerződés esetén az abban foglalt rendelkezések, valamint az eset összes körülményének figyelembevételével kell megállapítani, hogy a koronavírus-járvány értelmezhető-e vis maiorként, ennek elbírálása tehát minden esetben egyedi mérlegelést igényel. Amennyiben a beruházóval szerződni kívánó fél a koronavírus okozta esetleges kockázatot vagy iparági késedelmet nem tudja vállalni, úgy nem tanácsos megkötnie az adott szerződést – fűzte hozzá végezetül.

Jótállási kötelezettség

Az ügyvéd nyomatékosította: a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló kormányrendelet értelmében a jótállási kötelezettség a kivitelezési szerződés alapján az építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló vállalkozót terheli.

– A jótállás a Ptk. szerint azt jelenti, hogy aki a szerződés teljesítéséért a szerződésben jótállást vállal vagy jogszabály alapján arra köteles – az előbbi lehetőség fakultatív, míg az utóbbi kötelező az újonnan épített lakásokra és lakóépületekre –, a jótállás ideje alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért; mentesül e kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.

Nagy Emese